Задайте вопрос, мы онлайн
МЕНЮ САЙТА
Планировка пентхауса — это не просто расстановка перегородок и мебели. Это инженерная, юридическая и дизайнерская задача, где на кону стоят десятки тысяч гривен и ваше ежедневное удобство. В отличие от квартиры в типовой многоэтажке, пентхаус почти всегда имеет нестандартную геометрию, сложные скаты крыши, большие витражи и ограничения по нагрузке на перекрытия. Поэтому универсальных решений здесь нет: то, что идеально работает в ЖК на Оболони, может оказаться провалом для апартаментов на Печерске. В этой статье я разберу, с чего начинается грамотная планировка, какие ошибки встречаются в моей практике чаще всего и почему дизайн проект пентхауса стоит заказывать ещё до покупки строительных материалов.
Прежде чем говорить о комнатах, нужно понять, с чем вы имеете дело. Пентхаус — это не квартира «побольше». Это технически и юридически иной тип жилья.
Большинство современных украинских ЖК продают пентхаусы с так называемой свободной планировкой: бетонная коробка, внутри которой вы сами решаете, где будут кухня, спальня и гостиная. Звучит заманчиво, но есть нюанс — несущие колонны. Если в квартире на среднем этаже вы можете «снести всё, кроме несущих стен», то в пентхаусе на последнем этаже колонны — это то, что держит крышу. Перенести их нельзя. Забудьте.
В проектах, которые я видел, высота потолков в пентхаусах колеблется от 3,2 до 6 метров. Если высота превышает 3,5 метра, у вас появляется законное право (и соблазн) сделать второй ярус. Но здесь вступает в силу ДБН В.1.1-7:2016 — требования к пожарной безопасности. Внутренние лестницы на антресоль должны быть удобными для эвакуации, а сам ярус — не слишком удалён от основного входа. Если вы зальёте межэтажное перекрытие без проекта, которое положено регистрировать — вы рискуете получить штраф и предписание демонтировать конструкцию за свой счёт.
Классический недостаток пентхауса — проблемы с давлением воды. Вода на верхние этажи по стоякам поступает по инерции, и если домоуправление не установило повышающий насос, ваш красивый тропический душ будет напоминать тонкую струйку. Поэтому планировка зоны санузлов должна учитывать место под насосную группу, бойлер косвенного нагрева, система фильтрации и рекуператор. Я всегда рекомендую выделить отдельную техническую комнату хотя бы 3–4 квадратных метра, иначе всё это оборудование придётся прятать в шкафах в жилых комнатах — и это будет компромисс на всю жизнь.
Главная ошибка владельцев — начинать с красивых картинок в Pinterest. На самом деле правильно начинать с документа, а именно с технического задания (ТЗ). Это не тот случай, когда можно обойтись коротким созвоном.
ТЗ должно включать:
По моему опыту, если клиент потратил хотя бы один вечер на составление такого списка, процесс проектирования сокращается на две-три недели. Без ТЗ дизайнер проектирует «в пустоту», и результат будет обезличенным — как зал ожидания в аэропорту, только за ваши деньги.
Опираясь на стандарты эргономики (они не слишком отличаются от европейских), выделим базовые принципы.
В пентхаусе, в отличие от трёшки вторичного фонда, нет проблемы «маленькой кухни». Но появляется другая — искушение сделать всё огромным. Принято делить пространство на:
Разница в пентхаусе — это вертикаль. Если высота позволяет, на антресоли обычно выносят кабинет, медиатеку или мастер-спальню. На нижнем ярусе оставляют «шумные» функциональные зоны.
Формат «кухня-столовая-гостиная» (или open space) остаётся самым востребованным из-за панорамных видов, которые грех закрывать стенами. Я против полного открытого пространства, если вы готовите ежедневно и активно. Выход — раздвижные стеклянные перегородки, которые можно полностью убрать в стену. На украинском рынке хорошо себя зарекомендовали раздвижные системы брендов Krona (российский бренд, который выведен с нашего рынка, поэтому смотрите в сторону итальянской Lualdi или украинских производителей типа «АлюмСистем»). Бюджет на хорошую перегородку с фурнитурой — от 60 до 200 тысяч гривен, в зависимости от размеров проёма.
Если вас двое, двух санузлов достаточно. Если планируются дети или часто приходят гости — выводите гостевой санузел рядом с гостиной, чтобы гости не шли через вашу спальню. Это база, но путаются в этом все: гостевой санузел должен быть доступен без прохода через личные комнаты.
Панорамные окна и выход на открытую террасу — главное преимущество пентхауса. Планировать террасу нужно с учётом ветровой нагрузки. На последнем этаже ветер чувствуется сильнее, поэтому зона отдыха на открытом воздухе должна быть защищена. Варианты: стационарные перегородки из калёного стекла, навесы из ткани или раздвижные ламели.
Зимний сад — отдельная история. Заостеклять его или нет? Если застеклено, на зиму — это отличная дополнительная гостиная. Но нужно продумать обогрев и проветривание, иначе весной вы получите конденсат и грибок.
Если вы всё же планируете антресоль, лестница — не элемент декора. Минимальная ширина марша — 90 см, оптимальная — 100–110 см. Угол наклона — не более 40 градусов, иначе спуск будет напоминать лазание по вертикали. Цена приставной лестницы из металла — от 40 тысяч гривен, деревянной с ограждением — от 120 тысяч.
Теперь о главном практическом вопросе — что входит в дизайн проект и сколько он стоит.
Полноценный дизайн проект пентхауса в Украине стоит, как правило, от 600 до 2500 грн за квадратный метр. Всё зависит от статуса студии и сложности архитектуры. Эта работа делится на три этапа:
Это замерочный план, фотофиксация помещений и техническое задание. На выходе — эскизная концепция (планировочное решение, стилевые коллажи, 3D-визуализации). Стоимость этого этапа — примерно 30–40% от общего бюджета. На этом этапе часто вносятся конструктивные правки: понимаете, что колонна мешает проходу или что мокрую зону нельзя опустить к старому стояку.
На втором этапе делаются чертежи, которые нужны строителям: план расстановки мебели, план электрики, план освещения, схема сантехники, план тёплых полов, спецификация материалов. Это то, что превращает красивые эскизы в инструкцию для бригады. Типичная ошибка на этом этапе — экономия: некоторые студии пропускают план электрики, оставляя это «на глаз» электрика. Потом розетки оказываются за шкафами. Я не устаю повторять: на рабочей документации экономить нельзя.
Выезд дизайнера на объект для контроля за работами. Разбирает спорные вопросы на месте, следит, чтобы оттенок краски совпадал с образцом, не позволяя строителям «упростить» решение. Стоимость авторского надзора — как правило, от 5–10% от сметы по материалам и мебели.
Средняя стоимость ремонта пентхауса «под ключ» в столице сейчас составляет 700–1100 долларов за квадратный метр — но официально в гривнах это 28–45 тысяч грн за метр. Если ваш пентхаус 150 квадратов — именно такие цифры закладывайте в бюджет. Куда уходят деньги, кроме черновых работ?
Первое — остекление. Во многих жилых комплексах на верхних этажах оконные проёмы больше стандартных, и замена стеклопакетов (если они не устроили вас по шумоизоляции) — это серьёзные деньги. Хорошее энергоэффективное остекление с ламинацией на верхний этаж — это от 30 до 80 тысяч гривен за конструкцию.
Второе — кондиционирование. В классической квартире вы вешаете два сплита. В пентхаусе с панорамным остеклением летом у вас будет парник. Выход — только канальные системы кондиционирования (мульти-сплит с внутренними блоками, спрятанными за потолком). Это от 400 до 1200 тысяч гривен, в зависимости от количества зон.
Третье — лифт. Если пентхаус двухуровневый, многие задумываются о внутреннем лифте для подъёма с первого на второй этаж. Это красиво, технологично и очень дорого. Надёжные внутренние лифты (например, производства аргентинской фирмы Ecodom) стоят от 150 тысяч гривен без стоимости монтажа. Обдумайте, действительно ли вам нужно чудо-техники для двухэтажной квартиры.
Планировка пентхауса — это всегда перепланировка, если вы меняете расположение мокрых зон или переносите перегородки. Закон Украины требует узаконить перепланировку. Постановление Кабмина № 1006 от 11 августа 2021 года «Про ведення Державного реєстру нерухомого майна» и ГСН (государственные строительные нормы) В.2.2-40:2018 дают чёткие правила: если вы переносите кухню или санузел в другое место, нужен проект, который заказывается в организации, имеющей лицензию на проектирование.
Сложность в том, что если вы меняете конструктивную схему (сварочные работы по колоннам, устройство проёмов в несущих стенах), проект должен пройти экспертизу — и вот здесь начинается бюрократия. Сроки получения разрешительных документов в Киеве — от 1,5 до 3 месяцев. Если работы уже выполнены, деньги потрачены, а вы не узаконили — попытка продать такой пентхаус потом превратится в путь через тернии с юридическими рисками.
Фактически для покупателя действует статья 38 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности»: за самовольно выполненные работы предусмотрен штраф (от 17 до 34 тысяч гривен) плюс приведение объекта к проектным нормам. Не пренебрегайте, это дешевле, чем потом исправлять.
Приведу не сухие списки, а живой опыт из моей практики.
Было у меня несколько клиентов, которые купили «объект мечты» и принесли и так перепланировали его, потому что реальность показала, что им нужна совсем другая геометрия. Поменять помещения в уже купленной квартире всегда дороже, чем составить детальное ТЗ до визита в шоурум.
Дизайнер легко нарисует вам антресоль. Но проверить, выдержит ли перекрытие, посчитать нагрузку и подобрать балку — это работа конструктора. Консультация инженера на объекте стоит 3–8 тысяч гривен. Она окупается сто раз — особенно если вы решите завести на втором этаже тяжёлую стальную ванну или библиотеку.
Классическая история: красивая гостиная, диван, который стоит напротив панорамного окна, а розетка для торшера — за диваном. Это банальная вещь, но именно так выходят из строя бюджеты и нервная система. Решение — проектировать световые сценарии на этапе чертежей. Напомните себе: за колоннами не должно оставаться ни розеток, ни выключателей, иначе после ремонта вы будете жить с удлинителями на полу.
Пространство пентхауса — это соблазн обустроить всё подряд: домашний кинотеатр, мини-спа, винный погреб, зимний сад, зал для йоги. В практике моих знакомых — нередкая история, когда после ремонта хозяева поняли, что самые большие площади в квартире занимают функции, которыми пользуются раз в квартал. Приоритизируйте: если вы не поете в душе и не слушаете оперу при свечах ежедневно — зачем вам акустический зал на 30 квадратов?
Лучший приём для любого пентхауса — подчеркнуть то, что дано изначально: панораму, высоту и свет.
Не закрывайте окна плотными шторами. Хорошего решения достаточно: экваториальные или многослойные шторы на электроприводе — и окна остаются чистыми, но вы можете скрыть утреннее солнце на экране проектора. Если бюджет позволяет, заказывайте панорамное остекление без переплётов — максимально широкие стекла. Это психологически увеличивает объём квартиры в полтора раза.
Потолочные конструкции при высоте 3 метра и выше лучше делать лёгкими: не тяжёлый гипсокартонный потолок с громоздким плинтусом, а плоская поверхность с натяжным матовым полотном. Это экономит и высоту, и зрительно не «съедает» пространство.
Последний совет — про вид из окна. Если с верхних этажей открывается панорама на город, планируйте так, чтобы основные «кресла для любования» (обеденный стол, диван, кровать) были ориентированы на лучший обзор, а не на соседские окна. Это кажется мелочью, но именно такие детали отличают пентхаус от заурядной планировки в панельке.
Стиль в пентхаусе — вопрос личных предпочтений, но с поправкой на общую эстетику. Популярные направления на украинском рынке:
Не стоит слепо следовать модным трендам из интернета. Если вам нравится светлый минимализм — не заставляйте себя жить в чёрном нео-баухаусе только потому, что его показали в салоне. Пентхаус — это пространство для жизни, а не витрина для Instagram.
Можно ли сделать в пентхаусе два уровня без согласования?
Нет. Устройство антресоли с изменением несущих конструкций — это перепланировка, которая требует проекта и согласования с ГСН В.2.2-40:2018. В противном случае — штраф и потенциальные проблемы при продаже.
Нужен ли отдельный кабинет в пентхаусе?
Зависит от вашего режима. Если вы работаете из дома — кабинет обязателен. Если работаете в офисе — достаточно «тихого угла» в спальне или гостиной.
Что дороже — обычная квартира или пентхаус в обслуживании?
Пентхаус дороже: выше плата за воду, электричество (панорамные окна, больший объем), кондиционирование и уборку больших панорамных поверхностей.
Сколько времени занимает разработка дизайн проекта пентхауса?
В среднем 4–10 недель, в зависимости от сложности планировки и скорости согласования решений между вами и проектировщиком.
Можно ли сочетать разные стили в разных комнатах?
Можно, но делать это нужно осторожно, чтобы не получить «винегрет». Если в гостиной скандинавский минимализм, а в спальне — богатый арт-деко, обязательно найдите общую основу (цветовую гамму, материалы, тип освещения). Иначе замысел будет читаться как отсутствие вкуса.
Планировка пентхауса — это не косметическая задача. Это сложный трёхмерный конструктор, где каждая деталь — от давления воды до направления света — влияет на ваше ежедневное самочувствие. Но если подойти к делу с головой, учесть технические ограничения и спроектировать пространство, исходя из ваших сценариев жизни, результат будет радовать вас годами.
Ця Політика конфіденційності персональних даних (далі — Політика конфіденційності) діє щодо всієї інформації, яку сайт, розташований за доменним іменем https://design-project.kiev.ua/ (а також його субдоменах) (далі — Сайт), може отримати про Користувача під час використання Сайту, його сервісів та продуктів.
Використання Сайту означає безумовну згоду Користувача з цією Політикою конфіденційності та вказаними в ній умовами обробки його персональних даних. У разі незгоди з цими умовами Користувач повинен утриматися від використання Сайту.
Політика розроблена відповідно до Закону України «Про захист персональних даних» від 01.06.2010 № 2297-VI, Закону України «Про інформацію», а також інших нормативно-правових актів чинного законодавства України.
1.1. У цій Політиці конфіденційності використовуються такі терміни:
1.1.1. «Адміністрація Сайту» (далі — Адміністрація) — уповноважені особи, які здійснюють управління Сайтом design-project.kiev.ua, організовують та/або здійснюють обробку персональних даних, а також визначають цілі обробки персональних даних, склад персональних даних, що підлягають обробці, дії (операції), що вчиняються з персональними даними.
1.1.2. «Персональні дані» — відомості чи сукупність відомостей про фізичну особу, яка ідентифікована або може бути конкретно ідентифікована.
1.1.3. «Обробка персональних даних» — будь-яка дія або сукупність дій, здійснюваних із застосуванням засобів автоматизації або без застосування таких засобів з персональними даними, включаючи збирання, реєстрацію, накопичення, зберігання, адаптування, зміну, поновлення, використання і поширення (розповсюдження, реалізацію, передачу), знеособлення, знищення персональних даних.
1.1.4. «Конфіденційність персональних даних» — обов’язкова для дотримання Адміністрацією або іншою особою, яка отримала доступ до персональних даних, вимога не допускати їх поширення без згоди суб’єкта персональних даних або наявності іншої законної підстави.
1.1.5. «Сайт» — сукупність пов’язаних між собою вебсторінок, розміщених у мережі Інтернет за унікальною адресою (URL): https://design-project.kiev.ua/, а також його субдоменах.
1.1.6. «Субдомени» — сторінки або сукупність сторінок, розташовані на доменах третього рівня, що належать Сайту, а також інші тимчасові сторінки, внизу яких зазначено контактну інформацію Адміністрації.
1.1.7. «Користувач Сайту» (далі — Користувач) — особа, яка має доступ до Сайту за допомогою мережі Інтернет і використовує інформацію, матеріали та продукти Сайту.
1.1.8. «Cookies» — невеликий фрагмент даних, надісланий вебсервером і збережений на комп’ютері Користувача, який вебклієнт або веброзширник щоразу пересилає вебсерверу в HTTP-запиті при спробі відкрити сторінку відповідного сайту.
1.1.9. «IP-адреса» — унікальна мережева адреса вузла в комп’ютерній мережі, через яку Користувач отримує доступ до Сайту.
2.1. Використання Сайту Користувачем означає згоду з цією Політикою конфіденційності та умовами обробки персональних даних Користувача.
2.2. У разі незгоди з умовами Політики конфіденційності Користувач повинен припинити використання Сайту.
2.3. Ця Політика конфіденційності застосовується лише до Сайту design-project.kiev.ua. Адміністрація не контролює та не несе відповідальності за сайти третіх осіб, на які Користувач може перейти за посиланнями, доступними на Сайті.
2.4. Адміністрація не перевіряє достовірність персональних даних, що надаються Користувачем.
3.1. Ця Політика конфіденційності встановлює зобов’язання Адміністрації щодо нерозголошення та забезпечення режиму захисту конфіденційності персональних даних, які Користувач надає на запит Адміністрації при реєстрації на Сайті, оформленні замовлення, зверненні через форму зворотного зв’язку або підписці на інформаційну e-mail розсилку.
3.2. Персональні дані, дозволені до обробки в рамках цієї Політики конфіденційності, надаються Користувачем шляхом заповнення форм на Сайті та включають таку інформацію:
3.3. Сайт захищає дані, які автоматично передаються під час відвідування сторінок:
3.3.1. Вимкнення cookies може призвести до неможливості доступу до частин Сайту, що вимагають авторизації.
3.3.2. Адміністрація здійснює збір статистики про IP-адреси своїх відвідувачів. Ця інформація використовується з метою запобігання, виявлення та вирішення технічних проблем.
3.4. Будь-яка інша персональна інформація, не обумовлена вище (історія відвідувань, використовувані браузери, операційні системи тощо), підлягає надійному зберіганню і нерозповсюдженню, за винятком випадків, передбачених у п. 5.2 цієї Політики конфіденційності.
4.1. Персональні дані Користувача Адміністрація може використовувати з метою:
5.1. Обробка персональних даних Користувача здійснюється без обмеження строку, будь-яким законним способом, зокрема в інформаційних (автоматизованих) системах персональних даних або без використання засобів автоматизації.
5.2. Персональні дані Користувача можуть бути передані органам державної влади України виключно на підставах та в порядку, встановлених законодавством України.
5.3. У разі втрати або розголошення персональних даних Адміністрація інформує Користувача про втрату або розголошення персональних даних, якщо це передбачено чинним законодавством України.
5.4. Адміністрація вживає необхідних організаційних і технічних заходів для захисту персональної інформації Користувача від неправомірного чи випадкового доступу, знищення, зміни, блокування, копіювання, поширення, а також від інших неправомірних дій третіх осіб.
5.5. Адміністрація спільно з Користувачем вживає всіх необхідних заходів щодо запобігання збиткам або іншим негативним наслідкам, спричиненим втратою чи розголошенням персональних даних Користувача.
6.1. Користувач має право:
6.2. Адміністрація зобов’язана:
7.1. Адміністрація, яка не виконала свої зобов’язання, несе відповідальність за збитки, понесені Користувачем у зв’язку з неправомірним використанням персональних даних, відповідно до законодавства України, за винятком випадків, передбачених п. 5.2 та п. 7.2 цієї Політики конфіденційності.
7.2. У разі втрати або розголошення конфіденційної інформації Адміністрація не несе відповідальності, якщо ця конфіденційна інформація:
8.1. До звернення до суду з позовом у спорах, що виникають із відносин між Користувачем Сайту та Адміністрацією, обов’язковим є пред’явлення претензії (письмової пропозиції про добровільне врегулювання спору).
8.2. Одержувач претензії протягом 30 (тридцяти) календарних днів з дня отримання претензії письмово повідомляє заявника претензії про результати розгляду претензії.
8.3. У разі недосягнення згоди спір буде переданий на розгляд до суду відповідно до чинного законодавства України.
8.4. До цієї Політики конфіденційності та відносин між Користувачем і Адміністрацією застосовується чинне законодавство України.
9.1. Адміністрація має право вносити зміни до цієї Політики конфіденційності без згоди Користувача.
9.2. Нова Політика конфіденційності набирає чинності з моменту її розміщення на Сайті, якщо інше не передбачено новою редакцією Політики конфіденційності.
9.3. Усі пропозиції або запитання щодо цієї Політики конфіденційності слід повідомляти через контактну форму на Сайті https://design-project.kiev.ua/ або на електронну адресу, вказану на Сайті.
9.4. Чинна Політика конфіденційності розміщена на сторінці за адресою: https://design-project.kiev.ua/privacy-policy
Дата останнього оновлення: 20 серпня 2026 року
Обновлен:
13.07.2022
