Задайте вопрос, мы онлайн
МЕНЮ САЙТА
Свободная планировка в новостройке — это квартира, которую вы получаете от застройщика в виде одного открытого пространства без внутренних перегородок, с единственным «ядром» из санузлов и стояков, а все стены и зоны вы создаёте сами по своему вкусу. По сути, вы покупаете не готовое жильё, а «чистый лист» площадью от 40 до 200 квадратных метров, где вместо дизайнера работает ваша фантазия, а вместо архитектора — ваши потребности и бюджет.
В украинских новостройках свободную планировку часто путают с квартирами «без отделки» или «open space». Это не совсем верно. Технически свободная планировка — это жильё, в котором несущие стены и вентиляционные каналы уже определены проектом, а вот внутренние перегородки просто не возведены. В договоре купли-продажи такая квартира обычно обозначена как «офисно-жилое помещение» или «апартаменты с открытой планировкой».
Вы получаете пространство, в котором уже есть:
Внутреннюю начинку — от расположения кухни до спальни — вы определяете сами.
В Киеве застройщики вроде «Интергал-Буд», «KAN Development», «SAGA Development» и «Адаптив» активно практикуют свободную планировку. В среднем цена за квадратный метр в таких квартирах на 5–10% выше, чем в аналогичных с готовой «распланированной» структурой, но ниже, чем в квартирах с дизайнерским ремонтом от застройщика.
Здесь нужно говорить прямо: свободная планировка — это палка о двух концах. С одной стороны, вы получаете максимальную гибкость. С другой — берёте на себя огромный пласт ответственности и расходов, о которых многие даже не задумываются при покупке.
Первый и самый главный нюанс — возведение перегородок. Если вы покупаете квартиру с готовой планировкой от застройщика, стены уже стоят, и стоимость их включена в цену. В свободной планировке вы платите за каждый метр перегородок отдельно. В 2024–2025 годах в Украине:
Для однокомнатной квартиры площадью 50 м², где нужно поставить перегородки общей длиной около 20–25 метров, это дополнительно 40–80 тысяч гривен только на грубые работы.
Второе — согласование перепланировки. В Украине действуют Государственные строительные нормы (ДБН В.2.2-15:2019 «Жилые здания. Основные положения»), которые регламентируют, что можно и что нельзя делать с жильём. Свободная планировка даёт вам свободу, но не вседозволенность.
Вы не можете:
Есть ещё нюансы с офисными помещениями. Многие застройщики продают квартиры свободной планировки как «квартиры с офисным назначением». Это значит, что по документам вы покупаете не жильё, а нежилое помещение. Технически вы можете там жить, но есть юридические тонкости. Например, снять такую квартиру через Airbnb сложнее, а при прописке могут возникнуть вопросы.
Прежде чем заказывать дизайн-проект, я советую пройти несколько подготовительных этапов. В моей практике почти 80% проблем с ремонтом квартир свободной планировки возникают именно из-за того, что люди начинают с выбора обоев, а не с технической документации.
Не верьте поэтажному плану из буклета застройщика. Реальные размеры помещения почти всегда отличаются от проектных на 3–7 сантиметров. Закажите обмеры у кадастрового инженера или хотя бы сделайте лазерную рулетку и сами зафиксируйте все габариты. Стоимость обмеров в Киеве — 500–1500 грн в зависимости от площади.
Казалось бы, очевидно, но именно здесь кроется главная ловушка. В некоторых домах стояки канализации проходят внутри плиты перекрытия, и «переставить» их не получится физически. Запросите в отделе продаж схему инженерных сетей именно вашего этажа.
Начните с зонирования. Определите, сколько комнат вам нужно, где будет кухня, гостиная, спальня, рабочий уголок. Главный совет: двигайтесь от естественного света. В свободной планировке окна определяют логику пространства. Спальню лучше располагать там, где окна выходят во двор, а кухню — в более светлой зоне.
Посмотрите на потолочные перекрытия. Если вы видите балки или ригели — это может быть конструктив несъёмной опалубки. В монолитных домах несущие колонны обычно явно видны, а вот в домах из сборных панелей всё сложнее.
Возможно, для вашей квартиры понадобится техническое заключение от проектной организации, которая имеет лицензию. Это нужно не только для согласования перепланировки, но и для того, чтобы вы сами понимали, где можно, а где нельзя монтировать тяжёлые конструкции.
Чем более детальное ТЗ вы дадите дизайнеру, тем точнее будет результат. Укажите не только количество комнат, но и ваши бытовые привычки: как вы готовите, работаете ли из дома, много ли у вас вещей.
На этапе проектирования заложите стоимость всех работ. В свободной планировке смета должна включать не только финишные материалы, но и черновую отделку, стяжку, штукатурку. Нередко застройщики передают квартиру в «серой» отделке с бетонным покрытием.
Дизайн квартиры свободной планировки — это не просто украшение стен. Это полноценная архитектурная работа, где вы собираете жилое пространство с нуля. Важный момент: подходить к нему нужно не как к проектированию отдельных комнат, а как к единому сценарию жизни.
Многие боятся, что без стен пространство будет выглядеть как холл супермаркета. На самом деле, существует пять инструментов зонирования:
Свет. Световые сценарии играют первостепенную роль. Светодиодные ленты и споты позволяют визуально отделить кухню от столовой зоны, не возводя ни одной стены.
Уровень пола. Подиум может выделить спальную зону или рабочий кабинет. Перепад высоты в 10–15 сантиметров достаточно ощутим для восприятия.
Потолочные конструкции. Подвесной потолок с подсветкой над обеденной зоной работает безотказно.
Мебель. Стеллажи и шкафы-перегородки — классический приём. Например, двусторонний шкаф, который служит и хранилищем, и изоляцией спальной зоны.
Текстиль и шторы. Прозрачные занавеси или системы «вертикальные жалюзи» могут разделить пространство гибко и дёшево.
Кухня у входа. Не рекомендуется размещать кухонную зону сразу у входной двери — запахи будут распространяться по всей квартире, а грязная посуда будет визуально встречать вас при входе.
Нет звукоизоляции. Перегородки из гипсокартона без минеральной ваты превращают квартиру в резонирующий ящик. Особенно это критично, если в спальне нет полноценных стен.
Перегруженность мебелью. Ошибка многих — постараться заполнить пустоту. В свободной планировке главный ресурс — воздух. Три четверти пространства должны оставаться открытыми.
Игнорирование нормативов. Например, ДБН требует, чтобы минимальная ширина прохода в жилых помещениях была не менее 0,9 метра. В кухне расстояние между рабочей зоной и обеденным столом — минимум 1,1 метра.
Стоимость ремонта зависит от того, в каком виде вы получили квартиру. Застройщик может сдать её в трёх состояниях:
Бетонная коробка (без отделки и стяжки). Расходы будут максимальными. Стяжка пола обойдётся в 350–600 грн/м², штукатурка стен — 400–700 грн/м², а возведение перегородок — как уже упоминал, от 800 грн/м².
Серая отделка (со стяжкой и штукатуркой). Работы по стяжке уже сделаны, нужно только шпаклевать и красить. Это экономит 30–50 тысяч гривен на средней двухкомнатной квартире.
Чистовая отделка от застройщика. Дороже, но не обязательно лучше. Часто застройщики экономят на материалах, и вскоре после заселения приходится делать ремонт всё равно.
По моим наблюдениям за киевским рынком за 2024–2025 годы:
Для примера: квартира 60 м² со свободной планировкой, которую я сопровождал в ЖК «Метрополия» в Киеве, обошлась владельцу в 740 000 грн за ремонт «под ключ». В эту сумму вошло возведение перегородок из газобетона, электромонтаж с заменой всех проводов, тёплые полы в санузлах, система вентиляции с рекуперацией, кухня на заказ и мебель встроенного производства.
В большинстве украинских новостроек санузлы встроены в панельную плиту и вынесены в отдельное «мокрое ядро». Это определяет дальнейшие возможности переноса. Если вам хочется перенести ванную или туалет в другую часть квартиры — готовьтесь к серьёзным техническим работам.
Перенос санузла возможен только в рамках существующей «мокрой зоны» — то есть в радиусе до 1,5–2 метров от стояка без серьёзных изменений. Дальше уже нужны насосы (сололифт), которые стоят от 15 000 грн и создают шум при работе. Перепланировка с переносом «мокрой зоны» требует обязательного согласования с органами местного самоуправления и проектной организацией.
Мой совет: если вы купили квартиру свободной планировки и хотите сохранить нервы и бюджет — стройте дизайн вокруг санузлов, а не против них. Сместите ванную на 30–50 сантиметров при необходимости — это достаточно гибко. Но не пытайтесь переносить её через всю квартиру.
Здесь стоит поговорить о психологии пространства. Свободная планировка требует определённой культуры жизни. Она идеальна для холостяков и пар без детей, для людей, которые любят принимать гостей. Но если в семье есть дети разного возраста или кто-то из супругов работает по ночам — готовьтесь к конфликту.
В моей практике был случай: молодая пара купила «однушку-евро» свободной планировки 42 м² в ЖК на Троещине. Они мечтали о гостиной-студии. Через год, когда у них родился ребёнок, те же метры превратились в проблему: невозможно было уложить малыша спать, пока в гостиной работает телевизор. Пришлось в срочном порядке возводить полноценную перегородку с дверью, что обошлось в дополнительные 35 000 гривен.
Согласно Закону Украины «О защите прав потребителей», застройщик обязан предоставить покупателю полную, достоверную и своевременную информацию о товаре, включая все характеристики квартиры. В случае продажи квартиры свободной планировки застройщик должен чётко указать в договоре, какие именно работы он обязуется выполнить, а что остаётся на плечах покупателя.
Проверяйте следующие пункты в договоре с застройщиком:
Отдельный вопрос — свободная планировка и вступление в права собственности. Если в квартире не были возведены перегородки, кадастровый инженер может зафиксировать площадь как одну комнату. Впоследствии, после постройки стен, вам нужно будет заказывать техпаспорт на новую конфигурацию. Это добавит расходов в размере 4 000–8 000 грн и времени на оформление.
На вторичном рынке Украины свободная планировка встречается реже, а вот в новостройках — постоянно. Для ориентира:
Квартира свободной планировки — это не обязательно «однушка-евро». На рынке есть предложения и от 35 м², и от 150 м². Крупные планировки обычно делают многоуровневыми (двухуровневые penthouse), что создаёт ещё больше простора для дизайнерских решений.
Свободная планировка означает, что в квартире нет внутренних стен вообще — вы сами решаете, где их возводить. Open space — это не планировка, а дизайнерское решение, при котором часть пространства (обычно кухня-гостиная) остаётся открытой, но перегородки изначально могут быть в других местах. По сути, свободная планировка даёт вам право сделать хоть open space, хоть классические пять комнат.
Технически да, но придётся сносить существующие перегородки, согласовывать перепланировку и заново проводить электропроводку. Это дорого и хлопотно. Однако в панельных домах снести внутренние не несущие стены реально, и многие так и делают, чтобы получить эффект свободной планировки без переплаты за неё.
Со свободной планировкой сложно жить большой семье с разными режимами дня: маленьким детям, пожилым родителям, людям, которым нужна тишина для работы. Также свободная планировка плохо подходит для квартир меньше 35 м² — они превращаются в «жилой коридор», где невозможно скрыться даже в туалете.
Несущие колонны и вентканалы двигать нельзя. Также нельзя перекрывать проходы к радиаторам отопления, перекрывать доступ к электрическому щитку. Кроме того, существуют нормы относительно размещения санузлов: например, унитаз не может быть над жилой комнатой квартиры этажом ниже — если вы ставите его в зоне, которая над чужой гостиной, это нарушение ДБН.
Да, если вы не трогаете несущие конструкции. Железобетонная плита перекрытия и несущие стены дома уже рассчитаны на определённые нагрузки. Установка лёгких перегородок из газобетона или гипсокартона безопасна. Опасно — штробление несущих стен под проводку на глубину более 2 сантиметров или создание проёмов в несущих стенах без расчёта.
Свободная планировка в новостройке открывает возможности, которых нет в стандартном жилье. Вы не подстраиваетесь под типовые решения, а проектируете пространство под свой образ жизни. Но это свобода с поправкой на бюджет и технологические ограничения.
Если подвести итог: свобода планировки оправдана тогда, когда вы готовы инвестировать в проектирование и контролировать многие процессы самостоятельно. Иначе готовый ремонт «от застройщика» может оказаться дешевле и спокойнее.
Важно помнить: качественный дизайн-проект — не роскошь, а экономия. Он сэкономит вам от 10 до 20% бюджета на ремонте за счёт чёткой спецификации материалов и минимизации ошибок. Средняя стоимость дизайн-проекта в Украине колеблется от 800 до 2 500 грн за м² — и это лучшая инвестиция в вашу будущую квартиру свободной планировки.
Читайте также по этой теме: Перепланировка квартиры в новостройке и Дизайн двухуровневой квартиры.
Среди других статей блога рекомендуем также Современный дизайн спальни в квартире.
Ця Політика конфіденційності персональних даних (далі — Політика конфіденційності) діє щодо всієї інформації, яку сайт, розташований за доменним іменем https://design-project.kiev.ua/ (а також його субдоменах) (далі — Сайт), може отримати про Користувача під час використання Сайту, його сервісів та продуктів.
Використання Сайту означає безумовну згоду Користувача з цією Політикою конфіденційності та вказаними в ній умовами обробки його персональних даних. У разі незгоди з цими умовами Користувач повинен утриматися від використання Сайту.
Політика розроблена відповідно до Закону України «Про захист персональних даних» від 01.06.2010 № 2297-VI, Закону України «Про інформацію», а також інших нормативно-правових актів чинного законодавства України.
1.1. У цій Політиці конфіденційності використовуються такі терміни:
1.1.1. «Адміністрація Сайту» (далі — Адміністрація) — уповноважені особи, які здійснюють управління Сайтом design-project.kiev.ua, організовують та/або здійснюють обробку персональних даних, а також визначають цілі обробки персональних даних, склад персональних даних, що підлягають обробці, дії (операції), що вчиняються з персональними даними.
1.1.2. «Персональні дані» — відомості чи сукупність відомостей про фізичну особу, яка ідентифікована або може бути конкретно ідентифікована.
1.1.3. «Обробка персональних даних» — будь-яка дія або сукупність дій, здійснюваних із застосуванням засобів автоматизації або без застосування таких засобів з персональними даними, включаючи збирання, реєстрацію, накопичення, зберігання, адаптування, зміну, поновлення, використання і поширення (розповсюдження, реалізацію, передачу), знеособлення, знищення персональних даних.
1.1.4. «Конфіденційність персональних даних» — обов’язкова для дотримання Адміністрацією або іншою особою, яка отримала доступ до персональних даних, вимога не допускати їх поширення без згоди суб’єкта персональних даних або наявності іншої законної підстави.
1.1.5. «Сайт» — сукупність пов’язаних між собою вебсторінок, розміщених у мережі Інтернет за унікальною адресою (URL): https://design-project.kiev.ua/, а також його субдоменах.
1.1.6. «Субдомени» — сторінки або сукупність сторінок, розташовані на доменах третього рівня, що належать Сайту, а також інші тимчасові сторінки, внизу яких зазначено контактну інформацію Адміністрації.
1.1.7. «Користувач Сайту» (далі — Користувач) — особа, яка має доступ до Сайту за допомогою мережі Інтернет і використовує інформацію, матеріали та продукти Сайту.
1.1.8. «Cookies» — невеликий фрагмент даних, надісланий вебсервером і збережений на комп’ютері Користувача, який вебклієнт або веброзширник щоразу пересилає вебсерверу в HTTP-запиті при спробі відкрити сторінку відповідного сайту.
1.1.9. «IP-адреса» — унікальна мережева адреса вузла в комп’ютерній мережі, через яку Користувач отримує доступ до Сайту.
2.1. Використання Сайту Користувачем означає згоду з цією Політикою конфіденційності та умовами обробки персональних даних Користувача.
2.2. У разі незгоди з умовами Політики конфіденційності Користувач повинен припинити використання Сайту.
2.3. Ця Політика конфіденційності застосовується лише до Сайту design-project.kiev.ua. Адміністрація не контролює та не несе відповідальності за сайти третіх осіб, на які Користувач може перейти за посиланнями, доступними на Сайті.
2.4. Адміністрація не перевіряє достовірність персональних даних, що надаються Користувачем.
3.1. Ця Політика конфіденційності встановлює зобов’язання Адміністрації щодо нерозголошення та забезпечення режиму захисту конфіденційності персональних даних, які Користувач надає на запит Адміністрації при реєстрації на Сайті, оформленні замовлення, зверненні через форму зворотного зв’язку або підписці на інформаційну e-mail розсилку.
3.2. Персональні дані, дозволені до обробки в рамках цієї Політики конфіденційності, надаються Користувачем шляхом заповнення форм на Сайті та включають таку інформацію:
3.3. Сайт захищає дані, які автоматично передаються під час відвідування сторінок:
3.3.1. Вимкнення cookies може призвести до неможливості доступу до частин Сайту, що вимагають авторизації.
3.3.2. Адміністрація здійснює збір статистики про IP-адреси своїх відвідувачів. Ця інформація використовується з метою запобігання, виявлення та вирішення технічних проблем.
3.4. Будь-яка інша персональна інформація, не обумовлена вище (історія відвідувань, використовувані браузери, операційні системи тощо), підлягає надійному зберіганню і нерозповсюдженню, за винятком випадків, передбачених у п. 5.2 цієї Політики конфіденційності.
4.1. Персональні дані Користувача Адміністрація може використовувати з метою:
5.1. Обробка персональних даних Користувача здійснюється без обмеження строку, будь-яким законним способом, зокрема в інформаційних (автоматизованих) системах персональних даних або без використання засобів автоматизації.
5.2. Персональні дані Користувача можуть бути передані органам державної влади України виключно на підставах та в порядку, встановлених законодавством України.
5.3. У разі втрати або розголошення персональних даних Адміністрація інформує Користувача про втрату або розголошення персональних даних, якщо це передбачено чинним законодавством України.
5.4. Адміністрація вживає необхідних організаційних і технічних заходів для захисту персональної інформації Користувача від неправомірного чи випадкового доступу, знищення, зміни, блокування, копіювання, поширення, а також від інших неправомірних дій третіх осіб.
5.5. Адміністрація спільно з Користувачем вживає всіх необхідних заходів щодо запобігання збиткам або іншим негативним наслідкам, спричиненим втратою чи розголошенням персональних даних Користувача.
6.1. Користувач має право:
6.2. Адміністрація зобов’язана:
7.1. Адміністрація, яка не виконала свої зобов’язання, несе відповідальність за збитки, понесені Користувачем у зв’язку з неправомірним використанням персональних даних, відповідно до законодавства України, за винятком випадків, передбачених п. 5.2 та п. 7.2 цієї Політики конфіденційності.
7.2. У разі втрати або розголошення конфіденційної інформації Адміністрація не несе відповідальності, якщо ця конфіденційна інформація:
8.1. До звернення до суду з позовом у спорах, що виникають із відносин між Користувачем Сайту та Адміністрацією, обов’язковим є пред’явлення претензії (письмової пропозиції про добровільне врегулювання спору).
8.2. Одержувач претензії протягом 30 (тридцяти) календарних днів з дня отримання претензії письмово повідомляє заявника претензії про результати розгляду претензії.
8.3. У разі недосягнення згоди спір буде переданий на розгляд до суду відповідно до чинного законодавства України.
8.4. До цієї Політики конфіденційності та відносин між Користувачем і Адміністрацією застосовується чинне законодавство України.
9.1. Адміністрація має право вносити зміни до цієї Політики конфіденційності без згоди Користувача.
9.2. Нова Політика конфіденційності набирає чинності з моменту її розміщення на Сайті, якщо інше не передбачено новою редакцією Політики конфіденційності.
9.3. Усі пропозиції або запитання щодо цієї Політики конфіденційності слід повідомляти через контактну форму на Сайті https://design-project.kiev.ua/ або на електронну адресу, вказану на Сайті.
9.4. Чинна Політика конфіденційності розміщена на сторінці за адресою: https://design-project.kiev.ua/privacy-policy
Дата останнього оновлення: 20 серпня 2026 року
Обновлен:
13.07.2022
