Задайте вопрос, мы онлайн
МЕНЮ САЙТА
Перепланировка квартиры в новостройке — это не прихоть и не «косметический ремонт», а полноценное изменение конфигурации жилья, которое требует разрешения и внесения изменений в техническую документацию. Вопрос, с которым ко мне обращаются чаще всего, звучит так: «Я купил квартиру в новостройке, хочу объединить кухню с гостиной или расширить санузел — с чего начинать и что вообще можно делать?». Отвечаю сразу: начинать нужно с изучения технического паспорта и постановки задачи, а вот что можно делать дальше — зависит от типа стен, конструкции дома и того, насколько далеко вы готовы зайти в бюрократических процедурах.
В Украине законодательство чётко разделяет понятия «перепланировка» и «ремонт». Согласно ДБН В.2.2-15:2019 «Жилые здания. Основные положения», перепланировка — это изменение взаимного расположения ограждающих и несущих конструкций квартиры, которое требует внесения изменений в инвентаризационное дело. Проще говоря, если вы сносите стену, переносите дверной проём, объединяете комнаты или меняете санузел — это перепланировка.
Ремонт, даже капитальный, — это замена покрытий пола, обновление сантехники, замена окон или дверей в пределах существующих проёмов. Такие работы никаких согласований не требуют.
Важный нюанс: в новостройках, особенно построенных после 2019 года, часто уже применяются монолитно-каркасные конструкции, где внутренние перегородки — это гипсокартон или газоблок, которые можно демонтировать без ущерба для несущей способности здания. Но даже в таком случае вопрос узаконивания не снимается.
Начнём с того, что делать нельзя. Список запретов закреплён в ДБН В.2.2-15:2019 и действующих строительных нормах.
Некоторые ограничения относятся только к типовым панельным домам. В монолите с внутренними ненесущими перегородками возможностей для перепланировки гораздо больше.
Один из самых частых мифов: «Я собственник, что хочу, то и делаю». На практике за самоуправную перепланировку без согласования предусмотрена ответственность — от штрафов по ст. 96 Жилищного кодекса Украины до обязанности вернуть помещение в первоначальное состояние за свой счёт. Причём проверяющие органы — Государственная инспекция архитектуры и градостроительства (ГИАГ) — при выявлении факта незаконной перепланировки не будут смотреть, является ли квартира новостройкой и насколько она комфортна без стен.
Итогом становится запись в реестре недвижимости об изменении площади и конфигурации. Без этого вы не сможете полноценно продать квартиру, оформить ипотеку под залог или получить субсидию, если в дальнейшем планируете ею воспользоваться.
На мой взгляд, важнее всего понять, что время и деньги, потраченные на узаконивание, — это страховка, которая избавит вас от финансовых и юридических проблем при продаже.
Позвольте привести реальные цифры, которые действуют на украинском рынке. Цены указаны ориентировочно, актуальны на осень 2024 года и зависят от города, компании и сложности работ.
| Вид работ | Стоимость (грн) | Сроки |
|---|---|---|
| Технический паспорт (заказ в БТИ) | 1 200 – 2 500 грн | 2–3 недели |
| Проект перепланировки (архитектор) | от 6 000 до 15 000 грн | 1–2 недели |
| Экспертиза проекта | 3 000 – 5 000 грн | 2 недели |
| Демонтаж перегородок (за 1 м²) | 150 – 350 грн | — |
| Возведение новых перегородок из газоблока (за 1 м² с материалами) | 700 – 1 200 грн | — |
| Гипсокартонные перегородки (за 1 м² с материалами) | 550 – 900 грн | — |
| Перенос сантехники / электрики (за точку) | 1 500 – 4 000 грн | — |
| Согласование с ОСМД | 0 – 2 000 грн | — |
| Внесение изменений в техпаспорт после работ | 1 500 – 3 000 грн | 2–4 недели |
В сумме на перепланировку с проектом, согласованием и работами по объединению кухни и гостиной в квартире площадью 60 м² закладывайте от 60 000 до 150 000 грн. Если же речь о масштабной перепланировке трёхкомнатной квартиры с переносом комнат и санузла, бюджет вырастет до 250 000 – 350 000 грн.
Стоит понимать: если вы покупаете квартиру в новостройке, застройщик часто предоставляет варианты планировки с уже готовой документацией. В таком случае перепланировка «официально» входит в стоимость квартиры, и все изменения фиксируются при первичной регистрации права собственности. Это удобный, но не всегда оптимальный по деньгам вариант — как правило, застройщик берёт за изменение планировки наценку, которая вдвое-втрое выше реальной стоимости работ.
Самый востребованный вариант. В монолитных домах кухня и смежная комната обычно разделены ненесущей перегородкой — её демонтаж не несёт рисков. Нюанс в том, что по украинским нормам кухня с газовой плитой должна иметь дверь, отделяющую её от жилой комнаты. Выход: установить раздвижную перегородку или оставить проём без двери (если это не противоречит проекту). Многие новостройки сдаются уже с кухнями-гостиными без указанного недостатка — в них установлены электроплиты, что снимает запреты.
Кухня-гостиная с электроплитой — это тренд, который я рекомендую обсудить с проектировщиком ещё до покупки квартиры. Если вы планируете такую перепланировку заранее и ещё покупаете жильё — выбирайте новостройки с электроплитами, чтобы потом не сталкиваться с запретами из-за газа.
В новостройках ванная и туалет часто выполнены из гипсовых блоков внутри монолитной плиты. Расширять санузел можно за счёт коридора или кладовки — если площадь «мокрой зоны» не увеличивается в сторону жилой комнаты и соблюдены требования по гидроизоляции. Обычно такое расширение — до 1–2 м².
Если квартира слишком «нарезана» на мелкие комнаты, задача — пересобрать внутреннее пространство. В монолитном доме с несущими колоннами по периметру это самый безопасный и доступный путь. В панельном же доме многие внутренние стены бывают несущими — за этим нужно следить по проектным планам.
Обратная задача — разделить большую гостиную на два помещения: спальню и кабинет, спальню и детскую. Для этого устанавливаются перегородки из гипсокартона с шумоизоляцией. Важно соблюдать требования по естественному освещению — если вторая зона остаётся без окна, она не может считаться жилой.
Согласно Закону Украины «О регулировании градостроительной деятельности», перепланировка, которая не затрагивает несущие конструкции и не меняет площадь квартиры более чем на определенный процент, проходит по упрощенной процедуре — нужно только согласование ОСМД (или обслуживающей организации) и внесение изменений в техпаспорт. Если же вмешательство серьёзнее, потребуется полный цикл с проектом и экспертизой.
Пакет документов для согласования включает:
Все документы подаются в местный орган градостроительства (управление архитектуры) или в ЦНАП, в зависимости от города.
Хочу поделиться наблюдениями из практики, чтобы вы не наступали на грабли, на которые попадается большинство владельцев:
Начало работ до получения проекта. Казалось бы, «свои» стены можно ломать сразу. В реальности, если процесс вышел из-под контроля, потом придётся потратить больше времени на восстановление документов и возможный возврат изменений в исходное состояние. Сначала бумаги — потом кувалда.
Уверенность, что стена в новостройке точно не несущая. В монолитных домах несущими часто являются колонны и диафрагмы жёсткости, скрытые за гипсокартоном. Определить их визуально могут только специалисты.
Экономия на экспертизе. Многие считают, что для «простого» перемещения стены экспертиза не нужна. На практике отсутствие экспертного заключения обнуляет легальность всей процедуры.
Игнорирование вентиляции. Частый случай: при объединении кухни с гостиной хозяева зашивают вентканал, идущий через кухню, чтобы спрятать его за новую стену. В итоге соседи сверху начинают «слышать» запахи, приходит участковый инспектор, и начинается эпопея с восстановлением вентиляции.
Монтаж тёплого пола от центрального отопления. Это популярный запрос в новостройках — подключение тёплого пола к системе отопления запрещено нормами. Да, в системе отопления высоток это испортит гидравлику всего стояка.
Перенос «мокрой зоны» кухни вглубь жилой комнаты. Делать это без согласования рискованно: при монтаже канализации перекрытие будет повреждено.
Ситуация на вторичном рынке новостроек (или при перепродаже квартиры до получения техпаспорта) — часто покупатель сталкивается с уже выполненной перепланировкой, которую бывший владелец не узаконил. Чтобы не купить «свинью в мешке», нужно в первую очередь запросить технический паспорт и визуально сверить планировку с паспортом.
Иногда стоит получить справку из БТИ о составе помещений и их площади. В техпаспорте обязательно указаны все санузлы и их конфигурация. Если в документе санузел 3,2 м², а на деле он 5 м² — это явный признак несогласованной перепланировки.
Закон позволяет соседям или ОСМД подать жалобу на незаконную перепланировку. Последствия:
В новостройках, кстати, часто встречается ситуация, когда застройщик передаёт квартиру с уже выполненной перепланировкой. Если это указано в договоре и техническом паспорте — всё нормально. Если нет — строительная компания нарушила законодательство, и последствия лягут на вас как на собственника. Лично советую проверять соответствие квартиры документам в присутствии инженера ещё до подписания акта приёма-передачи: это единственный момент, когда застройщик всё исправит за свой счёт.
Можно ли сносить несущую стену в монолитном доме?
Нет, снос несущих конструкций категорически запрещён независимо от типа дома. В монолитных домах несущими часто являются колонны, диафрагмы жёсткости и плиты перекрытия. Любое вмешательство грозит не только административной ответственностью, но и реальной опасностью для жильцов.
Нужно ли разрешение на перепланировку, если я ставлю гипсокартонную перегородку?
Да, если это изменяет конфигурацию квартиры по техпаспорту. Даже простая перегородка, делящая комнату на два помещения, меняет площадь и назначение помещений — это требует внесения изменений в документы.
Сколько времени занимает узаконивание перепланировки в новостройке?
В среднем от двух до четырёх месяцев — в зависимости от региона, сложности проекта и загруженности органов архитектуры. Упрощённая процедура (без экспертизы) — один-два месяца.
Могу ли я сделать перепланировку до оформления права собственности на квартиру?
Нет. Все работы по изменению конфигурации можно выполнять только после официальной регистрации права собственности на квартиру в реестре недвижимости.
Как незаконная перепланировка повлияет на продажу квартиры?
При продаже нотариус проверяет соответствие площади и конфигурации по техпаспорту. Расхождения блокируют сделку. Покупатель сможет либо отказаться от покупки, либо потребовать узаконивания за ваш счёт, либо сбить цену в два раза — например, на торгах, если речь о прозрачной продаже через аукцион.
Читайте также по этой теме: Планировка дома 150 кв м и Квартира свободной планировки.
Среди других статей блога рекомендуем также Дизайн двухуровневой квартиры.
Ця Політика конфіденційності персональних даних (далі — Політика конфіденційності) діє щодо всієї інформації, яку сайт, розташований за доменним іменем https://design-project.kiev.ua/ (а також його субдоменах) (далі — Сайт), може отримати про Користувача під час використання Сайту, його сервісів та продуктів.
Використання Сайту означає безумовну згоду Користувача з цією Політикою конфіденційності та вказаними в ній умовами обробки його персональних даних. У разі незгоди з цими умовами Користувач повинен утриматися від використання Сайту.
Політика розроблена відповідно до Закону України «Про захист персональних даних» від 01.06.2010 № 2297-VI, Закону України «Про інформацію», а також інших нормативно-правових актів чинного законодавства України.
1.1. У цій Політиці конфіденційності використовуються такі терміни:
1.1.1. «Адміністрація Сайту» (далі — Адміністрація) — уповноважені особи, які здійснюють управління Сайтом design-project.kiev.ua, організовують та/або здійснюють обробку персональних даних, а також визначають цілі обробки персональних даних, склад персональних даних, що підлягають обробці, дії (операції), що вчиняються з персональними даними.
1.1.2. «Персональні дані» — відомості чи сукупність відомостей про фізичну особу, яка ідентифікована або може бути конкретно ідентифікована.
1.1.3. «Обробка персональних даних» — будь-яка дія або сукупність дій, здійснюваних із застосуванням засобів автоматизації або без застосування таких засобів з персональними даними, включаючи збирання, реєстрацію, накопичення, зберігання, адаптування, зміну, поновлення, використання і поширення (розповсюдження, реалізацію, передачу), знеособлення, знищення персональних даних.
1.1.4. «Конфіденційність персональних даних» — обов’язкова для дотримання Адміністрацією або іншою особою, яка отримала доступ до персональних даних, вимога не допускати їх поширення без згоди суб’єкта персональних даних або наявності іншої законної підстави.
1.1.5. «Сайт» — сукупність пов’язаних між собою вебсторінок, розміщених у мережі Інтернет за унікальною адресою (URL): https://design-project.kiev.ua/, а також його субдоменах.
1.1.6. «Субдомени» — сторінки або сукупність сторінок, розташовані на доменах третього рівня, що належать Сайту, а також інші тимчасові сторінки, внизу яких зазначено контактну інформацію Адміністрації.
1.1.7. «Користувач Сайту» (далі — Користувач) — особа, яка має доступ до Сайту за допомогою мережі Інтернет і використовує інформацію, матеріали та продукти Сайту.
1.1.8. «Cookies» — невеликий фрагмент даних, надісланий вебсервером і збережений на комп’ютері Користувача, який вебклієнт або веброзширник щоразу пересилає вебсерверу в HTTP-запиті при спробі відкрити сторінку відповідного сайту.
1.1.9. «IP-адреса» — унікальна мережева адреса вузла в комп’ютерній мережі, через яку Користувач отримує доступ до Сайту.
2.1. Використання Сайту Користувачем означає згоду з цією Політикою конфіденційності та умовами обробки персональних даних Користувача.
2.2. У разі незгоди з умовами Політики конфіденційності Користувач повинен припинити використання Сайту.
2.3. Ця Політика конфіденційності застосовується лише до Сайту design-project.kiev.ua. Адміністрація не контролює та не несе відповідальності за сайти третіх осіб, на які Користувач може перейти за посиланнями, доступними на Сайті.
2.4. Адміністрація не перевіряє достовірність персональних даних, що надаються Користувачем.
3.1. Ця Політика конфіденційності встановлює зобов’язання Адміністрації щодо нерозголошення та забезпечення режиму захисту конфіденційності персональних даних, які Користувач надає на запит Адміністрації при реєстрації на Сайті, оформленні замовлення, зверненні через форму зворотного зв’язку або підписці на інформаційну e-mail розсилку.
3.2. Персональні дані, дозволені до обробки в рамках цієї Політики конфіденційності, надаються Користувачем шляхом заповнення форм на Сайті та включають таку інформацію:
3.3. Сайт захищає дані, які автоматично передаються під час відвідування сторінок:
3.3.1. Вимкнення cookies може призвести до неможливості доступу до частин Сайту, що вимагають авторизації.
3.3.2. Адміністрація здійснює збір статистики про IP-адреси своїх відвідувачів. Ця інформація використовується з метою запобігання, виявлення та вирішення технічних проблем.
3.4. Будь-яка інша персональна інформація, не обумовлена вище (історія відвідувань, використовувані браузери, операційні системи тощо), підлягає надійному зберіганню і нерозповсюдженню, за винятком випадків, передбачених у п. 5.2 цієї Політики конфіденційності.
4.1. Персональні дані Користувача Адміністрація може використовувати з метою:
5.1. Обробка персональних даних Користувача здійснюється без обмеження строку, будь-яким законним способом, зокрема в інформаційних (автоматизованих) системах персональних даних або без використання засобів автоматизації.
5.2. Персональні дані Користувача можуть бути передані органам державної влади України виключно на підставах та в порядку, встановлених законодавством України.
5.3. У разі втрати або розголошення персональних даних Адміністрація інформує Користувача про втрату або розголошення персональних даних, якщо це передбачено чинним законодавством України.
5.4. Адміністрація вживає необхідних організаційних і технічних заходів для захисту персональної інформації Користувача від неправомірного чи випадкового доступу, знищення, зміни, блокування, копіювання, поширення, а також від інших неправомірних дій третіх осіб.
5.5. Адміністрація спільно з Користувачем вживає всіх необхідних заходів щодо запобігання збиткам або іншим негативним наслідкам, спричиненим втратою чи розголошенням персональних даних Користувача.
6.1. Користувач має право:
6.2. Адміністрація зобов’язана:
7.1. Адміністрація, яка не виконала свої зобов’язання, несе відповідальність за збитки, понесені Користувачем у зв’язку з неправомірним використанням персональних даних, відповідно до законодавства України, за винятком випадків, передбачених п. 5.2 та п. 7.2 цієї Політики конфіденційності.
7.2. У разі втрати або розголошення конфіденційної інформації Адміністрація не несе відповідальності, якщо ця конфіденційна інформація:
8.1. До звернення до суду з позовом у спорах, що виникають із відносин між Користувачем Сайту та Адміністрацією, обов’язковим є пред’явлення претензії (письмової пропозиції про добровільне врегулювання спору).
8.2. Одержувач претензії протягом 30 (тридцяти) календарних днів з дня отримання претензії письмово повідомляє заявника претензії про результати розгляду претензії.
8.3. У разі недосягнення згоди спір буде переданий на розгляд до суду відповідно до чинного законодавства України.
8.4. До цієї Політики конфіденційності та відносин між Користувачем і Адміністрацією застосовується чинне законодавство України.
9.1. Адміністрація має право вносити зміни до цієї Політики конфіденційності без згоди Користувача.
9.2. Нова Політика конфіденційності набирає чинності з моменту її розміщення на Сайті, якщо інше не передбачено новою редакцією Політики конфіденційності.
9.3. Усі пропозиції або запитання щодо цієї Політики конфіденційності слід повідомляти через контактну форму на Сайті https://design-project.kiev.ua/ або на електронну адресу, вказану на Сайті.
9.4. Чинна Політика конфіденційності розміщена на сторінці за адресою: https://design-project.kiev.ua/privacy-policy
Дата останнього оновлення: 20 серпня 2026 року
Обновлен:
13.07.2022
